Ampliación del libro Salto al BIM.
Retorno de la inversión.
Este gráfico recoge el retorno sobre la inversión que supondría generar el proyecto en BIM frente a la que supondría realizar el proyecto mediante medios tradicionales.
El ROI (return on investment), también conocido por retorno de la inversión (RSI) en castellano es el concepto que compara el beneficio o utilidad obtenido a partir de una inversión realizada. Lo que más afecta a estos beneficios, en caso de los agentes del diseño y la construcción que ofertan su servicios, es el ahorro de tiempo dedicado a resolver cambios del proyecto y conflictos en la construcción. Por ello es importante tener en cuenta los plazos de recuperación de la inversión así como el momento en el ciclo de vida del proyecto y de la construcción en el que nos encontremos.
Se entiende que todos los agentes de la construcción habían realizado la inversión una implantación BIM completa y operativa previa al proyecto a realizar.
El gráfico parte de una situación ideal en el que todos los agentes implicados en el proceso del proyecto así como en la construcción y en el aprovechamiento del modelo BIM para la vida útil conocen los procesos, las buenas prácticas y los beneficios de uso de las tecnologías BIM, y además tienen estas metodologías completamente implementadas en sus protocolos empresariales y de explotación y mantenimiento del inmueble.
Agentes de diseño
Los agentes de diseño al comienzo del proyecto, durante el proyecto básico, obtendrían un retorno sobre la inversión relativamente bajo. Esto se debe a que en estos primeros momentos de proyecto se deben abordar labores de estandarización ligadas al proyecto específico mientras se hacen los esbozos del diseño.
Al principio del proyecto hay que realizar un esfuerzo extra de coordinación y planificación. Los agentes de diseño, sobretodo si se implican en la Dirección Facultativa, son los que más tiempo pasan ofreciendo su servicio al promotor, por lo que son los que más pueden ganar y perder durante todo el proceso. Por ello siempre obtendrán un mayor RSI en un caso donde el proyecto se ejecuta con calidad, plazos y costes óptimos. En este caso ideal, habrán desarrollado y facturado sus trabajos durante casi todo el proceso de una forma fluída, ágil y sin contingencias graves.
Agente constructor
Sus beneficios dependen en gran medida de un modelo BIM con fases, 4D y 5D, y coordinación 3D interdisciplinar bien realizadas. Por ello el constructor podría conocer con bastante acierto el beneficio que le va a reportar una obra desde un principio, dependiendo de la calidad, el detalle y el orden del modelo. Como no, sería necesario que dentro de la empresa constructora hubiera personal con altos conocimientos para poder preveer posibles conflictos o errores en el modelo BIM antes de firmar el contrato.
Por otro lado, tener un asesor BIM en plantilla les facilita asegurar el contrato optimizando los precios de sus servicios dependiendo del proyecto y modelo BIM así como avisando en caso de que sea un proyecto con condiciones perjudiciales para la empresa.
Idealmente el constructor junto con la dirección facultativa se encargarán de realizar un modelo BIM “as built” que represente fielmente la construcción ejecutada. Este modelo en un futuro representará lo que actualmente llamamos en españa el “libro del edificio” que ha de entregarse al promotor y finalmente al usuario final para que conozca todos los datos necesarios del mismo. Este, por supuesto, sería un servicio adicional que se ofrecería y facturaría al promotor una vez terminada la obra.
Subcontratas
Su rentabilidad con respecto un entorno BIM depende en gran medida de una buena coordinación BIM interdisciplinar, ya que de esta manera se ahorran replanteos de obra, cambios de proyecto y fallos de comunicación. Por ello, al igual que los constructores, dependen en gran medida de la calidad de los modelos BIM y de la coordinación. Por ello tienen mucho que ganar si tienen alguien que les asesore en este sentido en plantilla, y bastante que perder si no lo tienen y además ofertan el servicio con precios a la baja.
Promotor/usuario.
En los inicios del proyecto el dueño o el agente promotor realiza una inversión en la contratación de agentes conocedores de las tecnologías BIM, de ahí que desde que se inicia el proceso del proyecto hasta el final de la construcción del mismo el retorno sobre la inversión sea negativo.
Algunos de los beneficios más generales del usuario final con modelos BIM as built son:
- Mantenimiento monitorizado y/o automatizado.
- Llamadas automatizadas para reparaciones y revisiones técnicas por especialistas.
- Gestión de documentación del inmueble más accesible y sencilla por centralización de la información.
Su rentabilidad final dependerá en gran medida de la eficiencia global de los métodos BIM de los agentes de diseño y de la dirección facultativa. Por ello, el diseño y la dirección de obra son los procesos de gestión BIM más relevantes en cuanto a costes de un proyecto.
Conclusiones.
Hemos observado ciertos errores constantes a la hora de invertir en procesos BIM, por los cuales no se llega a este estado óptimo:
- bajo RSI de los agentes de diseño por: Falta de eficiencia en la implantación BIM así como falta eficiencia en la formación de personal. Además, los agentes de diseño asumen responsabilidades y trabajos que tradicionalmente asumían los agentes de construcción pero sin cobrar dichos conceptos.
- Infrainversión de los propietarios y promotores por desconocimiento de las técnicas BIM y sus potenciales.
- Infrainversión de las constructoras españolas por existir un desfase temporal en su incorporación al proceso de proyectos BIM. En otros países de Europa, las constructoras intervienen en el proceso de un proyecto a ejecutar con tecnologías BIM desde la redacción del BEP.
*Nota:
Este gráfico ha sido confeccionado basándonos en datos recogidos de experiencias propias y han sido contrastados con:
- Autodesk BIM Bussiness Briefs 2013.
- McGraw Hill Construction research on BIM engagement.
- edsi.com. – Measuring the value of BIM.
- bimthinkspace.com. – BIM Leadership VS BIM Benefits.